Moro no exterior e recebo aluguel no Brasil: como pagar o imposto? (guia completo 2026)
Quem mora no exterior e recebe aluguel de imóvel no Brasil paga IRRF de 15% sobre o aluguel líquido, com DARF 9478 vencendo no mesmo dia do recebimento. Este guia cobre o fluxo completo, com base legal citada: não residência, deduções, DARF no Sicalc, papel do procurador, EFD-Reinf, DCTFWeb e multas.
Se você mora fora do Brasil e recebe aluguel de um imóvel brasileiro, a resposta curta é esta: o imposto devido é o IRRF de 15% sobre o aluguel líquido, retido exclusivamente na fonte e recolhido por uma DARF com o código 9478, emitida no Sicalc e paga no mesmo dia em que o aluguel é recebido (RIR/2018, art. 763; Lei 11.196/2005, art. 70). Quem responde por essa retenção é o procurador que recebe o aluguel no Brasil, e o mês só se encerra de verdade com duas declarações: a EFD-Reinf e a DCTFWeb.
Este guia percorre o fluxo completo para pessoa física não residente, com a base legal citada em cada etapa. Se existir tratado contra dupla tributação entre o Brasil e o seu país de residência, o tratado prevalece.
Quem é considerado não residente para o imposto de renda?
Você é não residente em duas situações: quando sai do Brasil em caráter permanente e formaliza a saída (a condição vale desde a data da saída) ou quando fica ausente por mais de 12 meses consecutivos (a condição vale a partir do 13º mês), conforme a IN SRF 208/2002, arts. 2º e 3º.
A formalização tem dois passos: a Comunicação de Saída Definitiva (CSD), entregue até o último dia de fevereiro do ano seguinte ao da saída (IN SRF 208/2002, art. 11-A), e a Declaração de Saída Definitiva do País (DSDP), cujo prazo-regra é o último dia útil de abril (arts. 9º, I, e 11, I), prazo que a Receita tem prorrogado ano a ano para acompanhar o calendário da DIRPF. Enquanto você for residente, vale o carnê-leão; a partir da não residência, vale tudo o que vem a seguir.
Qual é o imposto sobre aluguel recebido por quem mora no exterior?
A alíquota é de 15%, com tributação exclusiva na fonte (RIR/2018, art. 763; Decreto-Lei 5.844/1943, art. 100; Lei 9.249/1995, art. 28). "Exclusivo de fonte" significa que a tributação se encerra na retenção: o não residente não declara esses aluguéis em DIRPF (IN SRF 208/2002, arts. 35 e 42).
Diferente do carnê-leão do residente, não há tabela progressiva nem faixa de isenção mensal: os 15% incidem desde o primeiro real, depois das deduções permitidas (RIR/2018, art. 763; IN SRF 208/2002, art. 35). Detalhamos os cenários em qual é a alíquota do imposto sobre aluguel de não residente.
A exceção é quem reside em país com tributação favorecida: nesse caso a alíquota sobe para 25% (Lei 9.779/1999, art. 8º; RIR/2018, art. 744, § 1º). A lista desses países está na IN RFB 1.037/2010, art. 1º. Atenção a uma mudança recente: os Emirados Árabes Unidos foram removidos da lista pela IN RFB 2.265/2025, de maio de 2025, com base no art. 24-C da Lei 9.430/1996 (incluído pela Lei 15.079/2024). Quem reside nos EAU paga 15% — explicamos o caso em Emirados Árabes Unidos: por que o imposto do aluguel caiu para 15%.
O imposto incide sobre o aluguel bruto ou sobre o líquido? O que posso deduzir?
Sobre o líquido. Antes de aplicar os 15%, você pode abater da base uma lista taxativa de despesas (Lei 7.739/1989, art. 14; RIR/2018, art. 42; IN RFB 1.500/2014, art. 31):
Impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel, como IPTU, taxa de lixo e iluminação;
O aluguel pago pelo imóvel, no caso de sublocação;
Despesas de cobrança ou recebimento, como a taxa de administração da imobiliária;
Despesas de condomínio.
Duas condições valem para todas: a despesa precisa ter sido paga pelo locador (se o inquilino paga o condomínio, não há dedução) e precisa de comprovante. A lista é fechada: reformas, benfeitorias, seguro do imóvel, corretagem da assinatura do contrato, depreciação e honorários de ação de despejo não são dedutíveis.
Como emitir e pagar a DARF do aluguel (código 9478)?
O recolhimento é feito por DARF com o código de receita 9478 (IRRF - Aluguel e Arrendamento - Residentes no Exterior), emitida no Sicalc, o sistema da própria Receita, sem login, sem certificado digital e sem procuração eletrônica. A DARF sai no CPF ou CNPJ do procurador que recebe o aluguel, e qualquer pessoa pode pagá-la. O passo a passo de emissão está em DARF 9478: o que é e como emitir no Sicalc.
O detalhe que mais surpreende: o vencimento é no mesmo dia do recebimento do aluguel (Lei 11.196/2005, art. 70, I, "a", item 1). O fato gerador segue o regime de caixa, ou seja, nasce no recebimento (Lei 7.713/1988, art. 2º). E, se o aluguel passa por imobiliária ou procurador, a data que conta é aquela em que o inquilino pagou, não a do repasse (IN RFB 1.500/2014, art. 31, § 2º).
Na prática, o dia do recebimento tem três passos: apurar o líquido (aluguel menos as deduções do mês), calcular os 15% e emitir e pagar a DARF ainda no mesmo dia.
Quem responde pelo imposto: eu ou meu procurador no Brasil?
O procurador que recebe o aluguel é o responsável tributário direto pela retenção e pelo recolhimento (RIR/2018, arts. 781, I, e 782). Não se trata de mera responsabilidade solidária: a competência de reter o imposto é dele. É por isso que a DARF sai no CPF dele, o que não transforma o aluguel em renda dele nem afeta o IRPF dele, porque ele atua como agente de retenção, não como contribuinte.
Se alguém recebe aluguéis por você no Brasil (um parente, um amigo, uma imobiliária), essa pessoa carrega o risco fiscal da operação.
Além da DARF, preciso declarar algo? EFD-Reinf e DCTFWeb
Sim. Pagar a DARF não encerra o ciclo: a retenção precisa ser declarada todo mês em duas obrigações acessórias, transmitidas nos sistemas da Receita (portal e-CAC).
EFD-Reinf: três eventos importam aqui. O R-1000 (cadastro) é enviado uma única vez; o R-4010 informa a retenção do aluguel de cada mês; e o R-4099 fecha o período. O prazo é o dia 15 do mês seguinte ao fato gerador e, caindo em dia não útil, fica postergado para o dia útil seguinte (IN RFB 2.043/2021, art. 6º, na redação da IN RFB 2.163/2023).
DCTFWeb: é a confissão de dívida que vincula o débito declarado à DARF paga. Ela não substitui o pagamento. O prazo é o último dia útil do mês seguinte (IN RFB 2.237/2024, art. 6º, na redação da IN RFB 2.248/2025), mas a boa prática é transmiti-la junto com a EFD-Reinf, até o dia 15.
Para transmitir, é preciso certificado digital e-CPF A1 ou A3 (certificado em nuvem não funciona com o Assinador SERPRO) e o Assinador SERPRO instalado; procuração eletrônica só entra em cena se quem transmite não é o próprio procurador. Nada disso é necessário para emitir e pagar a DARF.
O que acontece se eu atrasar ou não pagar?
DARF paga com atraso sofre multa de mora de 0,33% por dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic (Lei 9.430/1996, art. 61). Se a Receita autua antes de você regularizar (lançamento de ofício), a multa salta para 75% (Lei 9.430/1996, art. 44, I).
A EFD-Reinf atrasada tem multa própria: 2% ao mês-calendário sobre os tributos informados, limitada a 20%, com valor mínimo de R$ 500,00 (IN RFB 2.043/2021, art. 7º; Lei 8.212/1991, art. 32-A). Como o vencimento da DARF é no mesmo dia do recebimento, o atraso mais comum é o de quem descobre a regra meses depois.
Checklist: como fica o mês de quem recebe aluguel morando fora
O ciclo completo de um mês, do recebimento ao fechamento das declarações:
| Quando | O que fazer |
|---|---|
| Uma única vez (setup) | Formalizar a não residência (CSD e DSDP), transmitir o R-1000 na EFD-Reinf e providenciar certificado e-CPF A1/A3 com o Assinador SERPRO |
| No dia em que o inquilino paga | Apurar o aluguel líquido (deduções com comprovante), calcular os 15% e emitir e pagar a DARF 9478 no Sicalc, no mesmo dia |
| Ao longo do mês | Guardar comprovantes: recibo do aluguel, IPTU, condomínio, taxa de administração |
| Até o dia 15 do mês seguinte | Transmitir a EFD-Reinf (R-4010 e fechamento R-4099); dia não útil posterga para o dia útil seguinte |
| Até o último dia útil do mês seguinte | Transmitir a DCTFWeb (boa prática: junto com a EFD-Reinf, até o dia 15) |
Perguntas frequentes
Preciso declarar esses aluguéis na declaração anual (DIRPF)?
Não. A tributação é exclusiva de fonte e o não residente não apresenta DIRPF por esses aluguéis (IN SRF 208/2002, arts. 35 e 42); as obrigações são a DARF no dia do recebimento e as declarações EFD-Reinf e DCTFWeb.
Moro em Portugal, nos EUA ou nos Emirados: a alíquota muda?
A regra geral é 15%; os 25% valem apenas para residentes em países com tributação favorecida, conforme a lista da IN RFB 1.037/2010. Confira a situação do seu país na lista (os Emirados Árabes Unidos saíram dela em maio de 2025, pela IN RFB 2.265/2025) e, havendo tratado contra dupla tributação, ele prevalece.
A DARF no CPF do procurador prejudica o imposto de renda dele?
Não. Ele atua como agente de retenção, não como contribuinte: o valor recolhido não vira renda dele nem afeta o IRPF dele.
Preciso de certificado digital para pagar a DARF?
Não. O Sicalc emite a DARF sem login, certificado ou procuração; o certificado e-CPF só é exigido para transmitir a EFD-Reinf e a DCTFWeb.
A reforma tributária (IBS/CBS) muda o imposto do meu aluguel em 2026?
Não muda o imposto de renda. Pessoa física só se torna contribuinte de IBS/CBS na locação com receita acima de R$ 240 mil no ano anterior e mais de 3 imóveis distintos, requisitos cumulativos (LC 214/2025, art. 251, § 1º, I); 2026 é ano-teste, com recolhimento dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348). Acima de R$ 288 mil de receita no próprio ano, confirme a situação com um especialista. O tema está detalhado em IBS e CBS no aluguel do não residente.
Como a Rentax.ai ajuda você
A Rentax é um serviço construído exatamente para este fluxo: o imposto do aluguel de quem mora fora do Brasil, resolvido mês a mês.
A IA lê seus comprovantes (recibo do aluguel, IPTU, condomínio, taxa de administração) e calcula o IRRF de cada mês com a base legal correspondente;
A DARF 9478 é emitida direto do sistema da Receita, de dentro da plataforma, pronta para você pagar por PIX;
A EFD-Reinf e a DCTFWeb deixam de ser um labirinto: a plataforma guia e automatiza cada passo, prazo a prazo, e nada é transmitido sem a sua aprovação;
Suas dúvidas são respondidas com a fonte citada e com um time humano por trás. Comece pela nossa Central de Ajuda.
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Importante. Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento tributário, jurídico ou financeiro. A conformidade tributária no Brasil e no exterior depende de circunstâncias individuais. Recomenda-se que o leitor consulte um advogado, contador ou profissional tributário qualificado para sua situação específica. A Rentax.ai é um produto de software que automatiza fluxos de conformidade tributária e não presta serviços de aconselhamento profissional.
