IBS e CBS no aluguel: o que muda (e o que não muda) para quem mora no exterior
Para a grande maioria dos locadores pessoa física que moram no exterior, IBS e CBS não mudam nada: o IRRF de 15%, a DARF, a EFD-Reinf e a DCTFWeb continuam iguais. Entenda os limiares da LC 214/2025, o ano-teste de 2026 e o que acontece se você cruzar a linha.
Se você mora no exterior e recebe aluguel de um imóvel no Brasil, a resposta curta é esta: para a grande maioria dos locadores pessoa física, o IBS e a CBS não mudam nada. O IRRF de 15% continua o mesmo, a DARF continua a mesma, a EFD-Reinf e a DCTFWeb continuam as mesmas. A reforma tributária do consumo, criada pela Lei Complementar 214/2025, só alcança, em regra, a pessoa física locadora que cruza ao mesmo tempo um limiar alto de receita e um limiar de quantidade de imóveis. E, mesmo para quem cruza, a lei prevê reduções específicas para locação.
Neste guia, explicamos quem de fato vira contribuinte de IBS e CBS na locação, o que significa o ano-teste de 2026, o que acontece se você ultrapassar os limiares e, tão importante quanto, o que permanece exatamente como era.
A reforma tributária (IBS e CBS) muda o imposto de renda sobre o aluguel?
Não. O IBS e a CBS são tributos sobre o consumo e não alteram o imposto de renda — a Lei 15.270/2025, mudança recente no IR, tratou apenas de retenção sobre dividendos, sem relação com aluguéis. Para quem mora no exterior, o aluguel de imóvel no Brasil continua sujeito ao IRRF de 15%, exclusivo de fonte, retido a cada recebimento (RIR/2018, art. 763).
A alíquota só sobe para 25% se o locador reside em país com tributação favorecida (Lei 9.779/1999, art. 8º), conforme a lista da IN RFB 1.037/2010. Atenção a uma atualização recente: os Emirados Árabes Unidos foram removidos dessa lista pela IN RFB 2.265/2025, de maio de 2025, então quem reside lá está na alíquota de 15%.
As deduções da base também não mudaram: continuam valendo apenas as da lista taxativa, como IPTU, condomínio e taxa de administração pagos pelo locador, com comprovante (IN RFB 1.500/2014, art. 31).
Quem vira contribuinte de IBS e CBS ao alugar imóvel como pessoa física?
Pela regra geral, você só vira contribuinte de IBS e CBS se, no ano anterior, a sua receita de locação passou de R$ 240 mil e você alugou mais de 3 imóveis distintos. As duas condições são cumulativas (LC 214/2025, art. 251, § 1º, I), e o valor de R$ 240 mil é um valor-base, corrigido mensalmente pelo IPCA. Um critério sozinho não basta: dez imóveis com receita total de R$ 100 mil não fazem de você contribuinte, nem dois imóveis com receita de R$ 250 mil.
Abaixo desses limiares, a pessoa física simplesmente não é contribuinte de IBS e CBS na locação. Também não existe opção voluntária: não há como "aderir" ao regime por escolha própria estando fora dos critérios.
O que é o gatilho de R$ 288 mil no próprio ano?
Existe um gatilho adicional: se a receita de locação ultrapassa R$ 288 mil no próprio ano-calendário, a lei prevê que a pessoa física se torna contribuinte já naquele ano (LC 214/2025, art. 251, § 2º, II). E aqui mora uma nuance de interpretação que vale conhecer.
Pela regulamentação vigente (Decreto 12.955/2026 e Resolução CGIBS 6/2026, art. 382, § 1º, III), esse gatilho também exige mais de 3 imóveis distintos. Porém, a redação literal da lei já foi lida como um critério apenas de receita (é a leitura da Nota Técnica 007/2026). Em termos práticos: se a sua receita de aluguéis no Brasil passa de R$ 288 mil no ano, não confie em regra de bolso. Confirme a sua situação com um especialista antes de assumir que está fora.
Como funciona o ano-teste de 2026?
2026 é um ano de calibragem: as alíquotas são de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, em caráter informativo, e o recolhimento fica dispensado para quem cumpre as respectivas obrigações acessórias (LC 214/2025, art. 348). Ou seja, mesmo quem já se enquadra como contribuinte em 2026 tende a não desembolsar IBS/CBS neste ano, desde que declare corretamente.
Para a maioria dos locadores pessoa física, que está abaixo dos limiares do art. 251, o ano-teste não exige nada: você não é contribuinte, não destaca IBS/CBS no aluguel e não ganhou nenhuma obrigação nova por causa da reforma.
O que acontece se eu realmente virar contribuinte de IBS e CBS?
Mesmo nesse cenário, a locação tem tratamento bem mais leve do que a alíquota cheia dos novos tributos:
Redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS para as operações de locação de imóvel (LC 214/2025, art. 261, parágrafo único).
Redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, na base de cálculo da locação residencial (art. 260).
Opção de recolher 3,65% da receita para contratos de locação firmados até 16/01/2025, um regime de transição pensado para contratos antigos (art. 487).
Virar contribuinte também traz obrigações acessórias próprias do IBS/CBS. Se você está nessa faixa, ou perto dela, o momento de planejar com um especialista é agora, não depois da primeira notificação.
Morar no exterior muda os limiares? O procurador responde pelo IBS e pela CBS?
Os limiares são os mesmos do art. 251 da LC 214/2025 vistos acima: receita e quantidade de imóveis da pessoa física locadora. Se você mora no exterior e está perto deles, vale confirmar com um especialista como o enquadramento se aplica ao seu caso concreto.
Já a responsabilidade é uma diferença importante em relação ao imposto de renda. No IRRF, o procurador que recebe o aluguel no Brasil é o responsável tributário direto pela retenção e pelo recolhimento; a competência de reter é dele (RIR/2018, arts. 781, I, e 782). Esse regime é do imposto de renda. No IBS e na CBS, quem se enquadra como contribuinte pelos critérios do art. 251 é a própria pessoa física locadora; como fica o papel do procurador para quem de fato se enquadrar é mais um ponto para alinhar com um especialista. Se alguém cuida dos seus aluguéis no Brasil, vale entender o que o procurador responde (e o que não responde) perante a Receita.
O que continua exatamente igual depois da reforma?
Toda a rotina fiscal do locador não residente. A tabela resume:
| Obrigação | Regra | Prazo | Mudou com a reforma? |
|---|---|---|---|
| IRRF sobre o aluguel | 15% exclusivo de fonte (RIR/2018, art. 763); 25% em país de tributação favorecida (Lei 9.779/1999, art. 8º) | Retenção a cada recebimento | Não |
| DARF | Código 9478, emitida no Sicalc, no CPF do procurador | No mesmo dia do recebimento (Lei 11.196/2005, art. 70, I, "a", item 1) | Não |
| EFD-Reinf (R-4010) | Declara mensalmente os aluguéis e o IRRF retido | Dia 15 do mês seguinte; caindo em dia não útil, posterga para o dia útil seguinte (IN RFB 2.043/2021, art. 6º) | Não |
| DCTFWeb | Confessa o débito e o vincula à DARF paga | Último dia útil do mês seguinte (IN RFB 2.237/2024, art. 6º) | Não |
| Deduções da base do IRRF | Lista taxativa: IPTU, condomínio, taxa de administração (IN RFB 1.500/2014, art. 31) | Aplicadas a cada recebimento | Não |
Se essa rotina ainda é nova para você, comece pelo guia completo de obrigações acessórias de quem recebe aluguel morando no exterior e pela lista de erros mais comuns nesse cenário. É neles que mora o risco real de multa hoje, não no IBS/CBS.
Perguntas frequentes sobre IBS, CBS e aluguel
Tenho um único imóvel alugado no Brasil. O IBS e a CBS me afetam?
Pela regra geral, não: com um imóvel você não cumpre o critério cumulativo de mais de 3 imóveis distintos (LC 214/2025, art. 251, § 1º, I). Só redobre a atenção, e procure um especialista, se a receita anual de locação passar de R$ 288 mil.
Preciso pagar 0,9% de CBS e 0,1% de IBS sobre os aluguéis em 2026?
Se você não é contribuinte, não. E mesmo para quem é, 2026 tem caráter informativo, com recolhimento dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias correspondentes (LC 214/2025, art. 348).
Posso optar por recolher IBS e CBS voluntariamente ficando abaixo dos limiares?
Não. Abaixo dos limiares do art. 251 da LC 214/2025 a pessoa física não é contribuinte na locação, e não existe opção voluntária de adesão.
A reforma mudou o prazo da DARF, da EFD-Reinf ou da DCTFWeb?
Não. A DARF 9478 continua vencendo no mesmo dia do recebimento do aluguel (Lei 11.196/2005, art. 70, I, "a", item 1), a EFD-Reinf continua com prazo no dia 15 do mês seguinte e a DCTFWeb no último dia útil do mês seguinte.
Onde tiro dúvidas sobre o meu caso específico?
A central de ajuda da Rentax cobre o passo a passo do IRRF e das obrigações acessórias. Para receitas acima de R$ 288 mil por ano ou carteiras com mais de 3 imóveis, confirme o enquadramento de IBS/CBS com um especialista.
Como a Rentax.ai ajuda você
O IBS e a CBS provavelmente não são o seu problema. O IRRF mensal, a DARF que vence no mesmo dia e as declarações à Receita são. É exatamente essa rotina que a Rentax resolve para quem mora no exterior:
A IA lê os seus comprovantes (aluguel, IPTU, condomínio, taxa de administração) e calcula o IRRF com a base legal aplicada, dedução por dedução.
A DARF com o código 9478 é emitida direto do sistema da Receita e você mesmo paga por PIX, de onde estiver no mundo.
A EFD-Reinf e a DCTFWeb são guiadas passo a passo, mês a mês, com validações antes de você transmitir.
As suas dúvidas são respondidas com a fonte citada (lei, decreto, instrução normativa) e com um time humano por trás.
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Importante. Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento tributário, jurídico ou financeiro. A conformidade tributária no Brasil e no exterior depende de circunstâncias individuais. Recomenda-se que o leitor consulte um advogado, contador ou profissional tributário qualificado para sua situação específica. A Rentax.ai é um produto de software que automatiza fluxos de conformidade tributária e não presta serviços de aconselhamento profissional.
