Imposto sobre aluguel de não residente: 15% ou 25%? E o que você pode deduzir
Não residente paga 15% de IRRF sobre o aluguel de imóvel no Brasil; 25% vale apenas para quem mora em país de tributação favorecida. Veja o que pode ser deduzido da base (IPTU, condomínio, taxa de administração), quando o imposto vence e um exemplo de cálculo completo.
Se você mora fora do Brasil e recebe aluguel de um imóvel brasileiro, a resposta direta é: a alíquota é de 15%, retida na fonte (IRRF), calculada sobre o aluguel recebido menos as deduções permitidas por lei. A alíquota de 25% é a exceção: vale apenas para quem reside em país ou dependência com tributação favorecida, segundo a lista oficial da Receita Federal. Neste guia você vê quando cada alíquota se aplica, o que pode e o que não pode ser deduzido da base de cálculo, quando o imposto vence e um exemplo numérico completo.
Quanto paga de imposto o não residente sobre aluguel no Brasil?
15% de IRRF, em regra. O aluguel de imóvel situado no Brasil pago a pessoa física não residente sofre retenção de imposto de renda na fonte à alíquota de 15% (RIR/2018, art. 763; Decreto-Lei 5.844/1943, art. 100; Lei 9.249/1995, art. 28).
Essa tributação é exclusiva de fonte, ou seja, definitiva: o não residente não leva esses aluguéis para nenhuma declaração anual no Brasil, pois não os declara em DIRPF (IN SRF 208/2002, arts. 35 e 42). E se o seu país de residência tem tratado contra dupla tributação com o Brasil, as regras do tratado prevalecem sobre a legislação interna, o que vale confirmar caso a caso.
Quando a alíquota sobe para 25%?
Somente quando o locador reside em país ou dependência com tributação favorecida, os chamados paraísos fiscais. Nesse caso, o IRRF sobre o aluguel passa a 25% (Lei 9.779/1999, art. 8º; RIR/2018, art. 744, § 1º). A lista oficial está no art. 1º da IN RFB 1.037/2010. Antes de definir a alíquota, consulte a lista na redação vigente, porque ela muda.
Exemplo recente: os Emirados Árabes Unidos foram removidos da lista pela IN RFB 2.265/2025 (maio de 2025). Quem reside em Dubai ou Abu Dhabi hoje paga 15%, não 25%. Explicamos essa mudança em detalhe no artigo sobre os Emirados Árabes.
Existe faixa de isenção mensal para o não residente?
Não. A alíquota de 15% (ou 25%) incide desde o primeiro real de base de cálculo, depois de aplicadas as deduções permitidas (RIR/2018, art. 763; IN SRF 208/2002, art. 35). É uma diferença importante em relação ao residente, que recolhe o imposto sobre aluguéis pelo carnê-leão, com tabela progressiva. Para o não residente não existe faixa inicial mais branda: mesmo um aluguel modesto gera IRRF de 15% sobre toda a base.
Posso deduzir condomínio e IPTU do aluguel?
Sim, condomínio e IPTU podem ser deduzidos da base de cálculo, desde que tenham sido pagos pelo próprio locador e estejam comprovados. A lista de deduções é taxativa, isto é, fechada: só entra o que a norma lista expressamente (Lei 7.739/1989, art. 14; RIR/2018, art. 42; IN RFB 1.500/2014, art. 31).
| Dedutível da base (lista taxativa) | Não dedutível |
|---|---|
| Impostos, taxas e emolumentos sobre o imóvel: IPTU, taxa de lixo, iluminação | Reformas e benfeitorias no imóvel |
| Condomínio pago pelo locador | Seguro do imóvel |
| Despesas de cobrança e recebimento, como a taxa de administração da imobiliária | Corretagem paga na assinatura do contrato |
| Aluguel pago ao proprietário original, no caso de sublocação | Depreciação do imóvel e honorários advocatícios de ação de despejo |
Duas condições valem para tudo o que está na coluna da esquerda: a despesa precisa ter sido paga pelo locador (o que o inquilino paga diretamente não entra na conta) e precisa haver comprovante. Sem essas duas coisas, a dedução não se sustenta em uma eventual fiscalização.
Exemplo prático: quanto dá o imposto sobre R$ 5.000 de aluguel?
R$ 630 de IRRF, no cenário mais comum. Veja a conta:
Aluguel bruto recebido no mês: R$ 5.000
Deduções comprovadas pagas pelo locador (condomínio e parcela do IPTU): R$ 800
Base de cálculo: R$ 5.000 − R$ 800 = R$ 4.200
IRRF a recolher: R$ 4.200 × 15% = R$ 630
Esse é o mesmo exemplo da nossa central de ajuda. Se o locador residisse em país da lista de tributação favorecida, os mesmos números dariam R$ 4.200 × 25% = R$ 1.050.
Quando o imposto vence e como pagar (DARF 9478)?
O IRRF vence no mesmo dia do recebimento do aluguel (Lei 11.196/2005, art. 70, I, "a", item 1). O fato gerador é o recebimento, em regime de caixa (Lei 7.713/1988, art. 2º). Quando o aluguel passa por procurador ou imobiliária, vale a data em que o inquilino pagou, não a data do repasse ao exterior (IN RFB 1.500/2014, art. 31, § 2º).
O recolhimento é feito por DARF com o código de receita 9478 (IRRF - Aluguel e Arrendamento - Residentes no Exterior), emitida no Sicalc, sem login, certificado digital ou procuração eletrônica, no CPF ou CNPJ do procurador que recebe o aluguel. Qualquer pessoa pode pagar a guia. Aliás, quem recebe o aluguel por procuração é o responsável tributário direto pela retenção e pelo recolhimento (RIR/2018, arts. 781, I, e 782), e a DARF no CPF dele não vira renda dele nem afeta o IRPF dele. Explicamos esse papel em detalhe no guia sobre como pagar o imposto de aluguel do não residente.
Pagou atrasado? Incide multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela taxa Selic (Lei 9.430/1996, art. 61). Se a Receita autuar antes do pagamento (lançamento de ofício), a multa sobe para 75% (Lei 9.430/1996, art. 44, I). O passo a passo para emitir a guia corretamente está no nosso guia da DARF 9478 no Sicalc.
Pagar a DARF encerra o assunto? EFD-Reinf e DCTFWeb
Não: a retenção também precisa ser declarada. O IRRF sobre aluguel de não residente entra na EFD-Reinf (evento R-4010, mensal), com prazo até o dia 15 do mês seguinte ao fato gerador, postergado para o dia útil seguinte quando o dia 15 não é útil (IN RFB 2.043/2021, art. 6º). Depois vem a DCTFWeb, que é confissão de dívida e vincula o débito à DARF paga, sem substituir o pagamento, com prazo no último dia útil do mês seguinte (IN RFB 2.237/2024, art. 6º); a boa prática é transmiti-la junto com a EFD-Reinf até o dia 15. O atraso da EFD-Reinf custa caro: multa de 2% ao mês-calendário sobre os tributos informados, limitada a 20%, com mínimo de R$ 500,00 (IN RFB 2.043/2021, art. 7º; Lei 8.212/1991, art. 32-A).
Perguntas frequentes
Não residente declara o aluguel na declaração anual (DIRPF)?
Não. O IRRF de 15% é exclusivo de fonte, tributação definitiva, e o não residente não declara esses aluguéis em DIRPF (IN SRF 208/2002, arts. 35 e 42). Havendo tratado contra dupla tributação, o tratado prevalece.
Quem mora nos Emirados Árabes Unidos paga 15% ou 25%?
15%. Os Emirados foram removidos da lista de tributação favorecida pela IN RFB 2.265/2025; os detalhes estão neste artigo.
Posso deduzir reforma, seguro ou a corretagem do contrato?
Não. A lista de deduções é taxativa e não inclui reformas, benfeitorias, seguro, corretagem da assinatura, depreciação nem honorários de despejo (RIR/2018, art. 42; IN RFB 1.500/2014, art. 31).
A reforma tributária (IBS/CBS) muda a alíquota de 15%?
Não. A reforma do consumo não altera o imposto de renda. Pessoa física locadora só se torna contribuinte de IBS/CBS se, cumulativamente, tiver receita de locação acima de R$ 240 mil no ano anterior e mais de 3 imóveis distintos (LC 214/2025, art. 251, § 1º, I). Existe ainda um gatilho no próprio ano a partir de R$ 288 mil de receita de locação; se você passar desse patamar, confirme o enquadramento com um especialista. Explicamos a reforma no artigo sobre IBS/CBS no aluguel do não residente.
A DARF sai no CPF do procurador. Isso afeta o imposto de renda dele?
Não. O procurador atua como agente de retenção, não como contribuinte: a DARF 9478 no CPF dele não vira renda dele nem entra no IRPF dele (RIR/2018, arts. 781, I, e 782).
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Importante. Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento tributário, jurídico ou financeiro. A conformidade tributária no Brasil e no exterior depende de circunstâncias individuais. Recomenda-se que o leitor consulte um advogado, contador ou profissional tributário qualificado para sua situação específica. A Rentax.ai é um produto de software que automatiza fluxos de conformidade tributária e não presta serviços de aconselhamento profissional.
