Pagar la DARF del alquiler no cierra tu obligación con la Receita Federal. Cada retención de IRRF sobre el alquiler de un no residente debe además declararse en dos sistemas: la EFD-Reinf y la DCTFWeb, todos los meses en que hubo alquiler recibido. Sin esas declaraciones, aunque el impuesto esté pagado, existe multa por omisión. Aquí ves quién declara, qué es cada sistema, los plazos, las multas (MAED) y qué hacer en los meses sin alquiler.
Para el panorama completo del impuesto, empieza por la guía de impuestos por alquilar un inmueble en Brasil siendo no residente.
¿Quién presenta las declaraciones del alquiler del no residente?
El procurador (representante fiscal) en Brasil. El no residente está obligado a nombrar un procurador con domicilio en el país (IN RFB 2.119/2022, art. 27), y ese procurador es el responsable tributario por la retención, el pago y las declaraciones del IRRF (RIR/2018, arts. 781, I, y 782). Las declaraciones salen bajo el CPF del procurador, pero quien las transmite no tiene que ser él. Lo que la transmisión exige es un certificado digital (e-CPF A1 o A3, o e-CNPJ) de quien firma. Cuando esa persona no es el procurador, el procurador le otorga un poder electrónico dentro del e-CAC y ella declara en nombre de él. Eso incluye al propio propietario no residente: con un e-CPF propio, puede transmitirlas él mismo. No hay forma de entregar estas declaraciones sin certificado digital.
¿Qué es la EFD-Reinf y qué evento declara el alquiler?
La EFD-Reinf es la escrituración digital de las retenciones que no pasan por la nómina. El alquiler de un no residente entra por el evento R-4010 (pagos a persona física, con la retención de IRRF), dentro de la serie de eventos R-4000 (IN RFB 2.043/2021). La estructura típica de un mes con alquiler es:
R-1000 — información del contribuyente/procurador. Se envía una vez, al inicio, y solo se reenvía si algún dato cambia.
R-4010 — el pago del alquiler y el IRRF retenido del mes.
R-4099 — el cierre del movimiento del período, que habilita la generación de la DCTFWeb.
¿Qué es la DCTFWeb y por qué también hay que entregarla?
La DCTFWeb es la confesión de deuda: es donde el débito del IRRF queda formalmente declarado ante la Receita y vinculado a la DARF que pagaste. La EFD-Reinf informa cuánto se retuvo; la DCTFWeb confiesa ese débito y lo concilia con el pago (IN RFB 2.237/2024). Sin la DCTFWeb, para la Receita la deuda no fue confesada, aunque la DARF esté pagada — y eso genera multa.
¿Cuáles son los plazos de entrega?
| Obligación | Plazo |
|---|---|
| Pago del IRRF (DARF 9478) | El mismo día en que se recibe el alquiler |
| EFD-Reinf (R-4010 / R-4099) | Hasta el día 15 del mes siguiente |
| DCTFWeb | Hasta el último día hábil del mes siguiente |
Cuando el día 15 cae en fin de semana o feriado, la entrega de la EFD-Reinf se anticipa al día hábil anterior. El pago del IRRF, en cambio, vence el mismo día del recibo del alquiler (Lei 11.196/2005, art. 70), no el día 15 — un error frecuente. Los detalles del pago están en la guía de alícuota del IRRF (15% o 25%).
¿Cuál es la multa por no entregar (MAED)?
La multa por atraso en la entrega se aplica sobre la DCTFWeb (MAED — Multa por Atraso na Entrega de Declaração): 2% al mes-calendario sobre el monto del IRRF declarado, limitada al 20%, con reducción del 50% si la entrega es espontánea (antes de cualquier procedimiento de oficio). El piso es de R$ 200,00 para persona física (Lei 10.426/2002, art. 7º). También hay multa por información omitida o incorrecta. Es decir: aunque hayas pagado la DARF puntualmente, entregar la declaración con atraso genera un costo mínimo de R$ 200 por mes.
¿Y en los meses sin alquiler? ¿Tengo que declarar igual?
Una vez, sí; después queda suspendido. Al quedarte sin movimiento (contrato terminado, inmueble vacío), envías el evento R-2099/R-4099 "sin movimiento" en la primera competencia sin hechos generadores, marcando la ausencia de movimiento. Esa indicación vale hasta que vuelva a haber un pago sujeto a retención — no necesitas repetirla cada mes (IN RFB 2.005/2021). Cuando vuelva a entrar alquiler, se retoma la entrega normal.
¿Puedo hacer esto sin certificado digital?
No. Tanto la EFD-Reinf como la DCTFWeb exigen firma con certificado digital ICP-Brasil (un e-CPF, A1 o A3, o e-CNPJ). El pago de la DARF por el Sicalc no requiere certificado, pero las declaraciones sí. El certificado es de quien firma la transmisión, y no tiene que ser el procurador: cuando firma otra persona, el procurador le otorga antes un poder electrónico en el e-CAC.
Preguntas frecuentes
Si pagué la DARF a tiempo, ¿igual tengo que entregar la EFD-Reinf y la DCTFWeb?
Sí. El pago y la declaración son obligaciones distintas. El IRRF pagado sin la DCTFWeb no queda confesado ante la Receita, y la falta de entrega genera MAED (mínimo R$ 200 por competencia), aunque el impuesto esté pago.
¿La EFD-Reinf y la DCTFWeb son mensuales o anuales?
Mensuales, en cada competencia con alquiler recibido. La EFD-Reinf vence el día 15 del mes siguiente; la DCTFWeb, el último día hábil del mes siguiente.
¿Quién firma las declaraciones, el propietario en el exterior o el procurador?
Cualquiera de los dos. El procurador es el responsable tributario por la retención y por las declaraciones (RIR/2018, arts. 781 y 782), y estas salen bajo su CPF. Pero la firma es de quien tiene el certificado digital. Si transmite el procurador, firma con su propio e-CPF y no hace falta nada más. Si transmite otra persona, incluido el propietario en el exterior, el procurador le otorga antes un poder electrónico en el e-CAC y desde ahí ella declara en nombre de él.
Terminó el contrato. ¿Sigo declarando todos los meses?
No. Envías una vez el evento "sin movimiento" y la obligación queda suspendida hasta que vuelva a haber un alquiler sujeto a retención (IN RFB 2.005/2021).
Cómo te ayuda Rentax.ai
Rentax monitorea los plazos de cada competencia y arma la EFD-Reinf (R-1000, R-4010, R-4099) y la DCTFWeb con los datos ya calculados a partir de tus alquileres.
Tú firmas con tu certificado digital y apruebas cada envío — Rentax no transmite nada sin tu confirmación.
El sistema controla los meses sin movimiento y la suspensión, para que no entregues de más ni te olvides de una competencia con alquiler.
Crea tu cuenta gratis en Rentax.ai y deja las declaraciones mensuales del alquiler bajo control, con los plazos monitoreados y la base legal a la vista.
