Si eres extranjero (o vives en el exterior) y alquilas un inmueble en Brasil, la respuesta corta es esta: el impuesto es el IRRF del 15% sobre el alquiler neto, retenido exclusivamente en la fuente y pagado con una DARF código 9478, emitida en el Sicalc el mismo día en que se recibe el alquiler (RIR/2018, art. 763; Lei 11.196/2005, art. 70). Quien responde por esa retención es tu procurador (representante fiscal) en Brasil, y el mes solo se cierra de verdad con dos declaraciones: la EFD-Reinf y la DCTFWeb.
Dos atajos útiles antes de entrar en detalle: cuándo la tasa es del 15% o del 25% y quién presenta la EFD-Reinf y la DCTFWeb. Esta guía recorre el flujo completo para la persona física no residente, con la base legal citada en cada paso. Si existe un tratado contra la doble tributación entre Brasil y tu país de residencia, el tratado prevalece.
¿Quién es "no residente" para el impuesto de renta brasileño?
Lo que define la condición es la residencia fiscal, no la nacionalidad ni el pasaporte. Si vives en el exterior y nunca estableciste residencia fiscal en Brasil, eres no residente desde el primer día: no tienes que hacer ninguna "salida fiscal". El extranjero que compró, heredó o invirtió en un inmueble en Brasil y vive afuera encaja aquí de forma natural (IN SRF 208/2002, arts. 2º y 3º).
La Comunicación y la Declaración de Salida Definitiva son un trámite solo para quien fue residente fiscal en Brasil y se fue (por ejemplo, un brasileño que emigró). Si ese no es tu caso, no aplica: para ti, ser no residente es simplemente el punto de partida.
¿Cuánto se paga? 15% en regla, 25% en la excepción
La tasa es del 15%, con tributación exclusiva en la fuente (RIR/2018, art. 763; Decreto-Lei 5.844/1943, art. 100; Lei 9.249/1995, art. 28). "Exclusiva de fuente" significa que la tributación se agota en la retención: el no residente no declara estos alquileres en la declaración anual brasileña (IN SRF 208/2002, arts. 35 y 42).
La excepción es el 25%, que solo aplica a quien reside en un país o dependencia con tributación favorecida (paraíso fiscal), según la lista oficial (Lei 9.779/1999, art. 8º; IN RFB 1.037/2010, art. 1º). Buena noticia para la mayoría de América Latina: Argentina, Uruguay, Chile, Colombia, México, Perú y España no están en la lista, así que pagan 15%. Panamá sí está en la lista (25%). Explicamos cada caso en la guía de la alícuota del IRRF: 15% o 25%.
No hay franja de exención mensual: el 15% (o 25%) incide desde el primer real de base de cálculo, después de las deducciones permitidas.
¿El impuesto es sobre el alquiler bruto o el neto? ¿Qué puedo deducir?
Sobre el neto. Antes de aplicar el 15%, puedes restar de la base una lista taxativa (cerrada) de gastos (Lei 7.739/1989, art. 14; RIR/2018, art. 42; IN RFB 1.500/2014, art. 31):
Impuestos y tasas sobre el inmueble (IPTU, tasa de basura, alumbrado);
El condominio, cuando lo paga el propietario;
Gastos de cobranza o administración (la comisión de la inmobiliaria);
El alquiler pagado al dueño original, en caso de subarriendo.
Dos condiciones valen para todo: el gasto debe haber sido pagado por el propietario (lo que paga el inquilino directamente no cuenta) y debe tener comprobante. No son deducibles: reformas, seguro del inmueble, corretaje de la firma del contrato, depreciación ni honorarios de un juicio de desalojo.
¿Cómo se emite y paga la DARF (código 9478)?
El pago se hace con una DARF de código de receita 9478 (IRRF - Alquiler y Arrendamiento - Residentes en el Exterior), emitida en el Sicalc, el sistema de la propia Receita, sin login, sin certificado digital y sin poder electrónico. La DARF sale en el CPF del procurador del no residente, y cualquiera puede pagarla (por PIX, en segundos).
El detalle que más sorprende: el vencimiento es el mismo día en que se recibe el alquiler (Lei 11.196/2005, art. 70, I, "a", item 1). El hecho generador sigue el régimen de caja: nace con el recibo (Lei 7.713/1988, art. 2º). Y si el alquiler pasa por una inmobiliaria o un procurador, la fecha que cuenta es la del pago del inquilino, no la del giro al exterior.
¿Quién responde: yo o mi procurador en Brasil?
Como no residente necesitas un CPF y un procurador (representante fiscal) en Brasil para retener, pagar la DARF y presentar la EFD-Reinf y la DCTFWeb. El procurador no tiene que ser quien recibe el alquiler: puedes cobrarlo directamente, en Brasil o en el exterior. Aun así, el procurador es el responsable tributario directo por la retención y el pago (RIR/2018, arts. 781, I, y 782). Por eso la DARF sale en su CPF, lo que no convierte el alquiler en renta suya ni afecta su impuesto de renta: actúa como agente de retención, no como contribuyente. Entender bien ese papel importa, porque quien recibe alquileres por ti en Brasil carga el riesgo fiscal de la operación.
Además de la DARF, ¿tengo que declarar algo? EFD-Reinf y DCTFWeb
Sí. Pagar la DARF no cierra el ciclo: la retención debe declararse todos los meses en dos obligaciones accesorias. La EFD-Reinf (evento R-4010 mensual, más el cierre R-4099; y el R-1000 de registro, una única vez) informa la retención, con plazo hasta el día 15 del mes siguiente. La DCTFWeb consolida los débitos y los vincula a la DARF pagada, sin sustituir el pago, con plazo hasta el último día hábil del mes siguiente. Para transmitirlas se necesita un certificado digital e-CPF A1 o A3 de quien firma, que no tiene que ser el procurador: si firma otra persona, incluido el propio propietario no residente, el procurador le otorga antes un poder electrónico en el e-CAC (nada de esto es necesario para emitir o pagar la DARF). El detalle está en la guía de obligaciones accesorias: EFD-Reinf y DCTFWeb.
¿Qué pasa si me atraso o no pago?
La DARF pagada con atraso sufre multa de mora del 0,33% por día, limitada al 20%, más intereses por la tasa Selic (Lei 9.430/1996, art. 61). Si la Receita fiscaliza antes de que regularices (lanzamiento de oficio), la multa salta al 75% (art. 44, I). Y la multa automática por atraso en la entrega es la MAED de la DCTFWeb: 2% al mes-calendario sobre el IRRF declarado, limitada al 20%, reducida a la mitad cuando la entrega es espontánea, con piso de R$ 200,00 para persona física (Lei 10.426/2002, art. 7º).
Checklist: cómo queda el mes de quien alquila en Brasil viviendo afuera
| Cuándo | Qué hacer |
|---|---|
| Una sola vez (setup) | Obtener CPF, nombrar procurador, transmitir el R-1000 en la EFD-Reinf y conseguir el certificado e-CPF A1/A3 |
| El día en que paga el inquilino | Calcular el alquiler neto (deducciones con comprobante), aplicar el 15% y emitir y pagar la DARF 9478 en el Sicalc, el mismo día |
| Hasta el día 15 del mes siguiente | Transmitir la EFD-Reinf (R-4010 y cierre R-4099); si el 15 no es hábil, pasa al siguiente día hábil |
| Hasta el último día hábil del mes siguiente | Transmitir la DCTFWeb (buena práctica: junto con la EFD-Reinf, hasta el día 15) |
Preguntas frecuentes
Soy extranjero y nunca viví en Brasil, ¿igual debo este impuesto?
Sí. El impuesto recae sobre la renta de un inmueble situado en Brasil, sin importar la nacionalidad ni dónde vivas. Como no residente, pagas el IRRF del 15% en la fuente mediante la DARF 9478 y necesitas un procurador en Brasil para las declaraciones.
¿Necesito un CPF brasileño?
Sí. El no residente que tiene bienes o renta en Brasil necesita un CPF, y un procurador con CPF en Brasil para retener, pagar y declarar el impuesto del alquiler.
¿Declaro estos alquileres en una declaración anual?
No. La tributación es exclusiva de fuente y el no residente no presenta declaración anual brasileña por estos alquileres (IN SRF 208/2002, arts. 35 y 42). Las obligaciones son la DARF el día del recibo y las declaraciones EFD-Reinf y DCTFWeb.
¿Necesito certificado digital para pagar la DARF?
No. El Sicalc emite la DARF sin login, certificado ni poder; el certificado e-CPF solo se exige para transmitir la EFD-Reinf y la DCTFWeb.
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Rentax es un servicio construido exactamente para este flujo: el impuesto del alquiler de quien tiene un inmueble en Brasil y vive afuera, resuelto mes a mes.
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La DARF 9478 se emite directo del sistema de la Receita, lista para pagar por PIX;
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Tus dudas se responden con la fuente citada (ley, artículo y párrafo) y con un equipo humano detrás.
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