Si vives fuera de Brasil y recibes alquiler de un inmueble brasileño, la respuesta directa es: la tasa es del 15%, retenida en la fuente (IRRF), calculada sobre el alquiler recibido menos las deducciones que permite la ley. El 25% es la excepción: solo vale para quien reside en un país o dependencia con tributación favorecida, según la lista oficial de la Receita Federal. Aquí ves cuándo aplica cada tasa, qué se puede y qué no se puede deducir, cuándo vence el impuesto y un ejemplo numérico completo.
Para el flujo completo (procurador, DARF, declaraciones), mira la guía de impuestos por alquilar un inmueble en Brasil siendo no residente.
¿Cuánto paga de impuesto el no residente sobre el alquiler en Brasil?
15% de IRRF, en regla. El alquiler de un inmueble situado en Brasil pagado a una persona física no residente sufre retención de impuesto de renta en la fuente a la tasa del 15% (RIR/2018, art. 763; Decreto-Lei 5.844/1943, art. 100; Lei 9.249/1995, art. 28).
Es una tributación exclusiva de fuente, es decir, definitiva: el no residente no lleva estos alquileres a ninguna declaración anual en Brasil (IN SRF 208/2002, arts. 35 y 42). Y si tu país de residencia tiene un tratado contra la doble tributación con Brasil, las reglas del tratado prevalecen sobre la ley interna (CTN, art. 98), algo que conviene confirmar caso por caso.
¿Cuándo sube la tasa al 25%?
Solo cuando el propietario reside en un país o dependencia con tributación favorecida, los llamados paraísos fiscales. En ese caso el IRRF sobre el alquiler pasa al 25% (Lei 9.779/1999, art. 8º; RIR/2018, art. 744, § 1º). La lista oficial está en el art. 1º de la IN RFB 1.037/2010 (jurisdicciones que no gravan la renta o la gravan por debajo del 20%).
Para la mayoría de los países hispanohablantes, la respuesta es 15%:
| 15% (no están en la lista) | 25% (en la lista) |
|---|---|
| Argentina, Uruguay, Chile, Colombia, México, Perú, España | Panamá |
Dos matices importantes: Uruguay no está en la lista como país (solo figuró el régimen de las "Sociedades Financieras de Inversión / SAFIs", con efecto hasta el 31/12/2010), por lo que una persona física residente uruguaya paga 15%. Y Costa Rica salió de la lista en 2018. Como la lista cambia (los Emiratos Árabes Unidos, por ejemplo, fueron removidos en 2025), antes de definir la tasa conviene consultar la redacción vigente de la IN RFB 1.037/2010 para tu jurisdicción.
¿Hay una franja de exención mensual para el no residente?
No. La tasa del 15% (o 25%) incide desde el primer real de base de cálculo, después de aplicadas las deducciones permitidas (RIR/2018, art. 763; IN SRF 208/2002, art. 35). Es una diferencia importante frente al residente, que tributa por tabla progresiva. Para el no residente no hay franja inicial más blanda: incluso un alquiler modesto genera IRRF del 15% sobre toda la base.
¿Puedo deducir el condominio y el IPTU del alquiler?
Sí, el condominio y el IPTU se pueden deducir de la base de cálculo, siempre que los haya pagado el propio propietario y estén comprobados. La lista de deducciones es taxativa (cerrada): solo entra lo que la norma enumera de forma expresa (Lei 7.739/1989, art. 14; RIR/2018, art. 42; IN RFB 1.500/2014, art. 31).
| Deducible de la base (lista taxativa) | No deducible |
|---|---|
| Impuestos y tasas sobre el inmueble: IPTU, tasa de basura, alumbrado | Reformas y mejoras en el inmueble |
| Condominio pagado por el propietario | Seguro del inmueble |
| Gastos de cobranza y administración (comisión de la inmobiliaria) | Corretaje pagado en la firma del contrato |
| Alquiler pagado al dueño original, en caso de subarriendo | Depreciación del inmueble y honorarios de un juicio de desalojo |
Dos condiciones valen para todo lo de la columna izquierda: el gasto debe haber sido pagado por el propietario (lo que el inquilino paga directamente no cuenta) y debe haber comprobante. Sin esas dos cosas, la deducción no se sostiene ante una eventual fiscalización.
Ejemplo práctico: ¿cuánto da el impuesto sobre R$ 5.000 de alquiler?
R$ 630 de IRRF, en el escenario más común. La cuenta:
Alquiler bruto recibido en el mes: R$ 5.000
Deducciones comprobadas pagadas por el propietario (condominio y parte del IPTU): R$ 800
Base de cálculo: R$ 5.000 − R$ 800 = R$ 4.200
IRRF a pagar: R$ 4.200 × 15% = R$ 630
Si el propietario residiera en un país de la lista de tributación favorecida, los mismos números darían R$ 4.200 × 25% = R$ 1.050.
¿Cuándo vence el impuesto y cómo se paga (DARF 9478)?
El IRRF vence el mismo día en que se recibe el alquiler (Lei 11.196/2005, art. 70, I, "a", item 1). El hecho generador es el recibo, en régimen de caja. Cuando el alquiler pasa por un procurador o una inmobiliaria, cuenta la fecha en que pagó el inquilino, no la del giro al exterior.
El pago se hace con una DARF de código 9478, emitida en el Sicalc, sin login ni certificado, en el CPF del procurador del no residente. El procurador es el responsable tributario directo por la retención y el pago (RIR/2018, arts. 781, I, y 782), y la DARF en su CPF no se convierte en renta suya. Todo el flujo del pago está en la guía de cómo pagar el impuesto del alquiler del no residente.
¿Pagar la DARF cierra el tema? EFD-Reinf y DCTFWeb
No: la retención también debe declararse. El IRRF entra en la EFD-Reinf (evento R-4010, mensual, hasta el día 15 del mes siguiente) y en la DCTFWeb (confesión de deuda que vincula el débito a la DARF pagada, hasta el último día hábil del mes siguiente). La multa automática por atraso en la entrega es la de la DCTFWeb (MAED): 2% al mes sobre el IRRF declarado, limitada al 20%, reducida a la mitad si la entrega es espontánea, con piso de R$ 200,00 para persona física (Lei 10.426/2002, art. 7º). Los detalles y plazos están en la guía de EFD-Reinf y DCTFWeb.
Preguntas frecuentes
¿El no residente declara el alquiler en una declaración anual?
No. El IRRF del 15% es exclusivo de fuente, tributación definitiva, y el no residente no declara estos alquileres en la declaración anual brasileña (IN SRF 208/2002, arts. 35 y 42). Si hay tratado contra la doble tributación, el tratado prevalece.
Vivo en Argentina, Uruguay o México, ¿pago 15% o 25%?
15%. Ninguno de esos países figura en la lista de tributación favorecida de la IN RFB 1.037/2010. Panamá sí figura (25%). Consulta siempre la redacción vigente para tu jurisdicción, porque la lista cambia.
¿Puedo deducir reforma, seguro o el corretaje del contrato?
No. La lista de deducciones es taxativa y no incluye reformas, mejoras, seguro, corretaje de la firma, depreciación ni honorarios de desalojo (RIR/2018, art. 42; IN RFB 1.500/2014, art. 31).
La DARF sale en el CPF del procurador, ¿afecta su impuesto de renta?
No. El procurador actúa como agente de retención, no como contribuyente: la DARF 9478 en su CPF no se convierte en renta suya ni entra en su impuesto de renta (RIR/2018, arts. 781, I, y 782).
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