O imposto sobre aluguel de pessoa física tem dois regimes completamente diferentes, e o que decide entre eles é uma única pergunta: você é residente fiscal do Brasil? Quem mora no Brasil recolhe pelo carnê-leão: apuração mensal na tabela progressiva, DARF com código 0190 até o último dia útil do mês seguinte, e, a partir de 2026, uma redução que zera o imposto de quem recebe até R$ 5.000 por mês. Quem mora no exterior está em outro mundo: IRRF exclusivo na fonte, em regra 15% sobre o aluguel líquido, com DARF 9478 vencendo no mesmo dia do recebimento e duas declarações mensais à Receita. Este guia explica os dois regimes e mostra onde cada um se aprofunda.
Qual imposto incide sobre o aluguel: carnê-leão ou IRRF na fonte?
Depende só da residência fiscal do locador (de quem recebe o aluguel), não de onde fica o imóvel:
| Locador residente no Brasil | Locador não residente | |
|---|---|---|
| Regime | Carnê-leão (recolhimento mensal obrigatório) | IRRF exclusivo na fonte |
| Alíquota | Tabela progressiva mensal (0% a 27,5%), com a redução de 2026 | 15% em regra; 25% para residente em país com tributação favorecida |
| DARF | Código 0190 | Código 9478, no CPF do procurador |
| Vencimento | Último dia útil do mês seguinte | No mesmo dia do recebimento |
| Declarações | Carnê-Leão Web mensal + declaração anual (DIRPF) | EFD-Reinf e DCTFWeb mensais; sem DIRPF para essa renda |
A base de cálculo é parecida nos dois regimes: o aluguel recebido menos as despesas dedutíveis permitidas, que são uma lista fechada: impostos e taxas do imóvel, como o IPTU; aluguel pago quando há sublocação; despesas de cobrança, como a taxa de administração da imobiliária; e o condomínio, quando pagos pelo locador (IN RFB 1.500/2014, art. 31). Reforma, seguro, corretagem na assinatura e depreciação não entram.
Como funciona o carnê-leão do aluguel? (residentes)
Quem mora no Brasil e recebe aluguel de outra pessoa física é obrigado ao carnê-leão (Lei 7.713/1988, art. 8º): a cada mês, o aluguel líquido entra na tabela progressiva e o imposto apurado é pago por DARF de código 0190 até o último dia útil do mês seguinte (orientações oficiais da Receita). O lançamento é feito no Carnê-Leão Web, dentro do e-CAC, e os valores migram automaticamente para a declaração anual.
Registrar é obrigatório mesmo sem imposto a pagar. Com a isenção efetiva de 2026, muitos aluguéis deixam de gerar DARF; o lançamento mensal no Carnê-Leão Web continua necessário, porque é ele que alimenta a sua declaração anual.
Atrasou o pagamento: multa de mora de 0,33% por dia, limitada a 20%, mais juros Selic (Lei 9.430/1996, art. 61).
Não recolheu: além da cobrança na declaração anual, existe a multa isolada de 50% sobre o carnê-leão que deixou de ser pago (Lei 9.430/1996, art. 44, II), aplicável mesmo quando a declaração anual não apura imposto devido.
Aluguel pago por empresa (PJ): aí não é carnê-leão; a própria empresa locatária retém o IRRF na fonte pela tabela progressiva e informa a retenção.
O que muda em 2026 com a isenção de R$ 5.000?
A Lei 15.270/2025 não mexeu na tabela progressiva: criou uma redução mensal do imposto, aplicada a partir de 1º de janeiro de 2026, que zera o IR de quem tem rendimentos tributáveis de até R$ 5.000 por mês (redução de até R$ 312,89, conforme as orientações da Receita Federal) e diminui parcialmente o imposto de quem recebe entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350,00. Isso vale para o conjunto dos rendimentos tributáveis do mês, incluindo o aluguel apurado no carnê-leão. Na prática: um residente cuja única renda tributável é um aluguel de R$ 4.000 deixa de pagar carnê-leão em 2026, mas continua lançando o valor todo mês. Para os valores vigentes da tabela, consulte sempre a página oficial da Receita.
Moro no exterior: como fica o imposto do meu aluguel?
Na data em que você vira não residente, o carnê-leão deixa de existir para você e o regime troca por completo: o imposto passa a ser retido exclusivamente na fonte, em regra 15% sobre o aluguel líquido, 25% se você reside em país com tributação favorecida (veja qual alíquota se aplica ao seu caso). A DARF muda para o código 9478, no CPF do seu procurador no Brasil, e vence no mesmo dia de cada recebimento; o mês só fecha com a EFD-Reinf e a DCTFWeb (entenda as obrigações acessórias mensais). O fluxo completo está no guia de como pagar o imposto do aluguel morando no exterior.
Dois cuidados de transição: a virada de regime depende da formalização da saída fiscal do Brasil (Comunicação e Declaração de Saída), e o erro mais comum de quem se muda é continuar recolhendo pelo carnê-leão depois da saída, o que não quita a obrigação certa (veja os erros mais comuns de quem aluga morando fora).
Como a Rentax.ai ajuda você
A Rentax cuida hoje do regime de não residente, que é o mais traiçoeiro dos dois (vencimento no mesmo dia, duas declarações mensais, tudo no CPF do procurador):
A IA lê o contrato e os comprovantes e calcula o IRRF de cada mês com a base legal citada.
A DARF 9478 é emitida direto do sistema da Receita (Sicalc), pronta para pagar por PIX no mesmo dia do recebimento.
A Rentax preenche e transmite a EFD-Reinf e a DCTFWeb por você, mês a mês, inclusive para regularizar competências passadas: você revisa e aprova cada envio.
Dúvidas são respondidas com a fonte citada, com um time humano por trás quando o caso foge do padrão.
Se você mora no Brasil, use este guia como referência do carnê-leão. Se você mora fora (ou está de mudança), crie a sua conta grátis em rentax.ai e deixe o regime de não residente resolvido desde o primeiro mês.
Perguntas frequentes
Aluguel de até R$ 5.000 paga imposto em 2026?
Para o locador residente cuja renda tributável total do mês fica em até R$ 5.000, a redução da Lei 15.270/2025 zera o imposto a partir de janeiro de 2026. O lançamento mensal no Carnê-Leão Web continua obrigatório. Para o não residente nada muda: o IRRF de 15% na fonte não tem faixa de isenção e incide desde o primeiro real.
Qual é o código da DARF do imposto sobre aluguel?
Depende do regime: 0190 para o carnê-leão do residente (vencimento no último dia útil do mês seguinte) e 9478 para o IRRF do não residente (vencimento no mesmo dia do recebimento, no CPF do procurador; guia completo da DARF 9478).
Preciso declarar o aluguel mesmo isento?
O residente, sim: lança todo mês no Carnê-Leão Web e leva os valores para a declaração anual, mesmo quando a redução zera o imposto. O não residente não declara essa renda em DIRPF: a retenção na fonte é definitiva, e as obrigações dele são a DARF do dia e as declarações EFD-Reinf e DCTFWeb.
O aluguel recebido de uma empresa entra no carnê-leão?
Não. Quando o inquilino é pessoa jurídica, a própria empresa retém o IRRF na fonte pela tabela progressiva. O carnê-leão vale para aluguel recebido de pessoa física (e para rendimentos vindos do exterior).
Moro fora do Brasil: uso o carnê-leão?
Não. Não residente não usa carnê-leão: o regime é o IRRF exclusivo na fonte (15% ou 25%), com responsabilidade do procurador no Brasil. Se você recolheu por carnê-leão depois de sair do país, o pagamento foi feito no regime errado; veja como regularizar competências passadas.
Qual é a multa de quem não recolhe o carnê-leão?
Pagando em atraso: multa de mora de 0,33% por dia, limitada a 20%, mais Selic. Não pagando: multa isolada de 50% sobre o valor que deixou de ser recolhido (Lei 9.430/1996, art. 44, II), mesmo que a declaração anual não apure imposto a pagar.
